BLOG: Gezonde gebouwen vergen een andere kijk op geldstromen

De geur van hout in plaats van uitgassende lijm en verf. Een moderne uitstraling gecombineerd met plantenwanden om de lucht te zuiveren. Natuurlijke ventilatie voor een optimaal binnenklimaat. Het zijn zowat zaken die, naast de zonnepanelen, opvallen aan de gezonde gebouwen in de gemeente Venlo. Het Stadskantoor en basisschool de Zuidstroom leveren wereldwijd belangstelling op, maar ook de vraag: “Mooi duurzaam gebouw, maar wat zijn de extra kosten?” De circulaire en gezonde maatregelen worden wel gewaardeerd, maar meteen vertaald in extra kosten. Logisch vanuit een traditioneel duurzame bril, maar niet nodig! Gezonde gebouwen vergen een andere kijk op geldstromen.

Ervaringsdeskundigen

In de gemeente Venlo is al veel ervaring opgedaan met gezonde gebouwen die binnen budget blijven en het Healthy Building Network deelt die kennis graag. Ook is er een gratis toegankelijke business case tool ontwikkeld waar iedereen met interesse in een gezond gebouw zelf mee aan de slag kan. Dus waar beginnen we als we een gezond, circulair gebouw willen bouwen of renoveren en hoe ziet die andere kijk op geldstromen eruit?

De juiste vragen stellen

Elk project begint met het stellen van vragen en het nemen van besluiten nog voordat er een ontwerp is gemaakt of een steen is gemetseld. Wat zijn de belangrijke thema”™s voor dit specifieke gebouw? Is dat luchtkwaliteit, voldoende schoon water en gezonde materialen? Of hoort wellicht ook het behoud van een uniek historische karakter daarbij? De architect kan met deze thema”™s aan de slag voor het optimaal ontwerpen van het gebouw. Hij houdt dan rekening met bijvoorbeeld de ligging. Hoe vang ik optimaal zon? Of zorg ik juist voor optimaal schaduw? Hoe verhoudt het pand zich in zijn omgeving? De mogelijke gezonde maatregelen kunnen per thema worden bepaald en als volgende stap ontstaan er zo vragen voor leveranciers. Wat is het materialenpaspoort van jullie product? Bevat het toxische stoffen? Is er een restwaarde na afloop van de levensduur? Moeten we eigenaar worden van een product of kunnen we het voor de levensduur huren/leasen? Inclusief onderhoud? Het zijn vragen die in de bouw nog niet gewoon zijn, maar die over een aantal jaren niet meer weg te denken zijn uit een bouw- of renovatieproject!

Samenvoegen budget bouw en onderhoud

En hoe zit het dan met die kosten? Vaak is er een budget voor bouwkosten en een separaat budget voor het onderhoud. Dat is het eerste dat in gezonde, circulaire bouwprojecten anders gaat. In de industriële wereld geldt de bekende term: “˜Total Cost of Ownership”™, in plaats van simpelweg investering aan de voorkant. Dat is bij gezonde gebouwen ook een nuttige term. Kwaliteit kost in de regel meer investering aan de voorkant, maar dankzij de lange levensduur van een pand is deze investering eenvoudig terug te verdienen in de geldpot voor onderhoud en medewerkersgezondheid. Gezonde en circulaire producten (bijvoorbeeld producten met C2C-certificaat of een helder materialenpaspoort) zijn kwalitatief beter en bevatten geen giftige stoffen die de gezondheid negatief beïnvloeden. Ze zijn vaak eenvoudiger in onderhoud, vergen minder vervanging en hebben een restwaarde. Dus als de verzuiling in potten geld wordt afgeschaft, is de keuze voor kwalitatief betere en gezonde producten niet meer zo moeilijk. Het bouwteam voor een gezond gebouw kijkt dus naar het totale budget over de volledige levensduur. Onze ervaring leert dat dankzij het samenvoegen van de bouw- en onderhoudskosten, de investering in circulariteit en gezondheid niet meer kost, maar zelfs geld kan besparen.

Cash flow, kasstromen als eye-opener

Bij veel duurzame investeringen wordt gekeken naar de terugverdientijd. Een logische redenering voor particulieren die hun eigen geld in bijvoorbeeld zonnepanelen steken. Maar helaas is de terugverdientijd van een investering in een duurzame maatregel vaak langer dan de bestuursperiode van bijvoorbeeld een gemeentebestuur. Dus al snel valt dan de beslissing: niet doen. Zonde! Want bedrijven en organisaties hebben te maken met geleend geld en cash flows, kasstromen. En dat biedt een ander perspectief. We leggen het uit aan de hand van een werkelijk voorbeeld: de bouw van het gezonde Stadskantoor in Venlo. De business case die hiervoor is gemaakt (door BBN-adviseurs) samen met de gemeente Venlo was een eye-opener met grote positieve gevolgen voor de gerealiseerde investeringen in duurzaamheid (zie figuur 1). De business case is gemaakt voor het “˜extra”™ pakket van duurzame maatregelen. De totale terugverdientijd hiervan was 15 jaar en de gemeente Venlo vond dat te lang. Ze waren niet overtuigd van de noodzaak. Totdat ze deze business case zagen. Het college en de gemeenteraad gingen vervolgens unaniem akkoord met het volledige pakket aan maatregelen.

Figuur 1 business case stadskantoor Venlo (zomer 2016 opgeleverd). Deze business case is al tijdens de ontwerpfase opgesteld. (Bron: BBN-adviseurs)

Lagere jaarlasten vanaf tweede jaar

Wat is hier aan de hand? Enerzijds gaan de jaarlijkse kapitaallasten omhoog, omdat er een extra stukje hypotheek moet worden afgesloten voor de duurzame maatregelen. Dit zorgt voor hogere maandlasten. Anderzijds zorgen de duurzame investeringen voor lagere exploitatiekosten, denk aan minder energie- en waterkosten en lagere onderhoudskosten. In de situatie van het stadskantoor (zie figuur 2) compenseren de lagere exploitatiekosten de extra kapitaallasten. De totale kosten zijn al vanaf het tweede jaar lager dankzij de investering in het duurzaamheidspakket. In feite heeft de gemeente Venlo vanaf jaar 2 al meer geld te besteden dankzij een investering in duurzame kwaliteit!  Dat wil zeggen dat de gemeente Venlo vanaf het tweede jaar meer geld over heeft om te investeren en gebruiken in andere projecten. En omdat dit al vooraf was berekend, was het niet meer zo moeilijk om ja te zeggen tegen dit pakket duurzame en gezonde maatregelen. Pure winst op alle fronten dus: geld, gezondheid en duurzaamheid. In totaal bespaart de gemeente Venlo tijdens de totale exploitatie van het nieuwe stadskantoor (40 jaar) bijna 17 miljoen euro en heeft daarvoor 3,4 miljoen extra voor moeten investeren. Dat is een prima business case toch?

Figuur 2 Business case bekeken vanuit de kasstromen (Bron: BBN adviseurs & C2C ExpoLAB)

Gezondheidswinst

Er is zelfs nog meer winst zichtbaar als ook restwaarde van materialen en de gezondheid van de gebruikers van het gebouw worden meegenomen in de totale business case. We delen onze ervaringen en de tool waarmee iedereen zelf de winst van een gezond, circulair gebouw kan berekenen, in een aanvullende blog die volgende week vrijdag wordt gedeeld. En als er specifieke vragen zijn, beantwoorden wij die graag. Stel gerust vragen via ons contactformulier.