BLOG: Der HBN-Business Case: Gesunde Gebäude und der Faktor Mitarbeitergesundheit

Es ist inspirierend zu sehen, dass in der Region Venlo gesunde Gebäude auf dem Vormarsch sind. Konkret erlebbar wird dies nicht nur durch das neue Rathaus, einer Grundschule und einem Hotel, sondern auch an diversen anderen Gebäuden. In unserem vorherigen Artikel haben wir über den Business Case gesunder Gebäude geschrieben. Dabei ist die Kombination der Elemente, die hier zusammen kommen, einzigartig. Ein gesundes Gebäude ist ein Gebäude, in dem gesunde Materialien verarbeitet sind und bei dem den folgenden Aspekten viel Aufmerksamkeit geschenkt wurde: Luftqualität, gesundes Raumklima, Akustik, Licht sowie Optik und Haptik. Mit anderen Worten: es ist ein Gebäude, in dem sich jeder gut fühlt, dadurch produktiver wird und folglich weniger oft krank ist.

Bereits im zweiten Jahr schwarze Zahlen

Oft hören wir die kritische Frage wie viel solch ein Gebäude kostet. Und dann wird es interessant, denn diese Frage muss man eigentlich nicht stellen. Wenn man nach den Total Cost of Ownership fragt, und nicht nur die Investition an sich betrachtet, wir deutlich, dass man Geld spart. Hierfür ist einzig und allein die Zusammenlegung der Geldtöpfe für Investition und Wartung erforderlich, also eine Gesamtkostenbetrachtung. Wenn wir dann anstelle der Amortisationszeit die Geldströme betrachten, so werden anhand des konkreten Beispiels des Stadskantoor Venlo schon im zweiten Jahr schwarze Zahlen geschrieben. Es bleibt also mehr Geld über, dass in andere Projekte investiert werden kann. Gewinn auf ganzer Linie! In diesem Artikel gehen wir noch einen großen Schritt weiter und nehmen neben den Materialien auch den Gesundheitsaspekt mit in den Business Case auf, was wiederum eine Gewinnsteigerung bedeutet.

Größere Herausforderungen als nur Energie

Die bis jetzt intensiv geführte Diskussion rund um das Thema Energie ist wichtig, aber es ist nicht die einzige Herausforderung, die es in der Bau- und Renovierungsbranche gibt. Und wir sind vor allen Dingen auch Befürworter davon, dass Energiesparen nicht zu Lasten der Gesundheit in einem Gebäude gehen darf.

Wenn man sich die durchschnittlichen Arbeitgeberlasten (siehe Abbildung 1) ansieht, dann sind diese wie folgt verteilt:

• 1% Energiekosten
• 9% Hypothek, Miete und andere Gebäudekosten
• 90% Personalkosten

(Quelle: WGBC – World Green Building Council)

Die Energiediskussion hat dafür gesorgt, dass bei diversen Gebäuden der Fokus auf deren maximale Isolierung gerichtet wurde, so dass so wenig Energie wie möglich verbraucht wird. Allerdings gibt es auch eine Kehrseite der Medaille. Das „Sick-Building-Syndrom” ist entstanden, ein ungesundes Klima mit schlechter Luftqualität, das den Nutzer eines Gebäudes (unbewusst) stört.

Einsatz richtiger Materialien und Restwert

Darum beinhaltet ein gesundes Gebäude mehrere Schwerpunkte. Erschwert das den Bauprozess? Nein, das muss ganz und gar nicht der Fall sein! Es ist eine Frage der Einstellung, und es geht darum, die richtigen Fragen zu stellen. Im Vorfeld einer Bau- oder Renovierungsmaßnahme wird eine Skizze mit nachhaltigen Themen erstellt, an der sich das spezifische Gebäude orientieren soll. Diese Themen können zum Beispiel Luftqualität, Wasseraufbereitung sowie gesunde Materialien sein. Aber auch der Erhalt eines einzigartigen historischen Charakters. Infolgedessen werden pro Thema die möglichen, nachhaltigen und gesunden Maßnahmen inventarisiert, ausgewählt, Lieferanten gesucht und die richtigen Fragen gestellt. Sofern es Materialpässe gibt, wissen wir genau, welche Materialien in einem Produkt verwendet wurden und ob sie gesund sind. Können wir Produkte mieten bzw. leasen anstatt sie zu kaufen? Bleibt ein Restwert nach Ablauf der Lebensdauer übrig und kann dieser im Voraus garantiert werden? Im Business Case des Stadskantoor Venlo wurde der Restwert der Materialien jetzt noch nicht berücksichtigt. Für die Einrichtung wurde ein Restwert von 18% vereinbart, aber dieser wurde noch nicht mit in die Berechnung des positiven Cashflows im zweiten Jahr mit einbezogen. Das C2C ExpoLAB hat zusammen mit TNO nun eine Kooperation geschlossen, um einen Restwertkalkulator zu entwickeln. Auf diese Art und Weise entsteht mehr Transparenz. Darüber hinaus können die daraus gewonnenen Erkenntnisse auch mit im Business Case berücksichtigt werden.

Personalkosten versus Energiekosten

Das Raumklima, die Installationen und verbauten Materialien haben einen Einfluss auf das Wohlbefinden der Mitarbeiter in einem Gebäude. Bei einem schlechten Raumklima und der Verwendung toxischer Stoffe (zum Beispiel in Produkten mit Formaldehyd) kann die Produktivität abnehmen, und die krankheitsbedingten Ausfälle können sich durch das Sick-Building-Syndrom zunehmen (weitere Informationen auch im HBN Factsheet). Hierdurch steigen die Personalkosten durch die höheren Arbeitgeberlasten. Bereits bei einer Steigerung der Personalkosten um 1,1%, sind diese so hoch wie die Energierechnung. Das ist eine Tatsache, der wir bisher kaum Bedeutung beimessen. Deshalb ist es nicht klug, sich ausschließlich auf die Energiekosten zu konzentrieren. Manchmal vergessen wir, dass ein Gebäude ein Nutzungsobjekt ist und kein Ziel an sich. Die Einsparung von Energie und Material ist daher nur sinnvoll, wenn diese nicht zu Lasten des eigentlichen Ziels gehen: einem produktiven Unternehmen, das im Dienste des sozialen Kapitals eines Unternehmens steht: der Mitarbeiter. Und um es noch breiter zu formulieren: ein Gebäude dient dazu, einen angenehmen Raum zu schaffen, um darin bestmöglich arbeiten, wohnen, lernen und vielen weiteren Aktivitäten nachgehen zu können. Dieses Ziel sollte demnach auch im Mittelpunkt stehen!

Stadskantoor Venlo als Triebfeder

Der Business Case des Stadskantoor Venlo wurde in den Jahren zwischen der Floriade 2012 in Venlo und der offiziellen Eröffnung des Gebäudes im Jahr 2016 erstellt. In dieser Zeit führten diese Innovationen zu einem wahren Innovationsschub. Die damals gemachten Erfahrungen sorgen nun dafür, dass die Latte immer höher gelegt werden kann und der Business Case jedes Mal erweitert wird. Wenn wir feststellen, dass dieser Business Case einen interessanten kleineren Kassenstrom (monatlichen Lasten) aufweist, dann ist es eindeutig, dass es noch viel mehr Potenzial gibt. Was passiert, wenn wir Materialien wie Gebäudelasten und Restwert aber auch die Gesundheit und Produktivität der Mitarbeiter mit im Business Case berücksichtigen? In dem Fall werden wir echte und bedeutende Einsparungen sehen können.

Solider Business Case, Investitionen und Gewinne

Die Zahlen des World Green Building Council (siehe Abbildung 1) und der Business Case des Stadskantoor Venlo haben das Healthy Building Network inspiriert, ein Tool für die Berechnung zirkulärer und gesunder Gebäude zu entwickeln. Bis heute war noch nicht belegt, wie sich gesundes, nachhaltiges und gesundes Bauen wirklich rentieren kann und welche zusätzlichen Investitionen hierfür erforderlich sind. Um diese Fragen beantworten zu können, und ““ als erste in den Niederlanden ““ einen soliden Business Case zugrunde legen zu können, haben sich C2C ExpoLAB und Hevo zusammengetan um eben solch ein Werkzeug zu entwickeln.

Berechnen Sie selbst Ihren Business Case für ein gesundes Gebäude

Mit diesem Tool können Unternehmer selbst zwei generische Business Cases berechnen. Einerseits kann ein zirkuläres und gesundes Gebäude mit einem herkömmlichen Gebäude verglichen werden (entsprechend dem Baubeschluss). Andererseits können herkömmliche Materialien mit nachhaltigen Materialien und Systemen verglichen werden. Diese Anwendung bietet Ihnen die Möglichkeit, an den Stellschrauben zu drehen, um die verschiedenen Aspekte wie Wasser, Energie, zirkulärer Materialverbrauch sowie den Umfang von Gebäuden, die Bau- und Betriebskosten aber auch die Produktivität des Unternehmens sichtbar zu machen. Im gleichen Atemzug wird deutlich, was der Einfluss dieser Aspekte auf die Gesamtinvestition und die Betriebskosten ist, wie lange die Amortisationszeit ist und ““ noch wichtiger ““ was der Einfluss auf den Cashflow, also den Kassenstrom ist. Denn wie die Erfahrung am Beispiel des Stadskantoor Venlo gelehrt hat, kann die Amortisationszeit beispielsweise 15 Jahre betragen, aber es kann auch nach einem Jahr schone ein positiver Kassenstrom entstehen, wodurch das Unternehmen mehr Geld zur Verfügung hat.